我愛我家的前副總裁胡景暉近期在談到長租公寓經營模式時指出，" 長租公寓爆倉，一定比 P2P 爆雷更厲害 "。言猶在耳，杭州鼎家網絡公司的長租公寓公司 8 月 20 日就宣布破產，約有 4000 戶租客受影響，涉及 6 家網貸平臺。這不是國內首家破產的長租公寓公司，也將不是最后一家。長租公寓的 " 爆倉 " 之所以如此引人關注，是因為這不僅把 " 長租公寓＋房租分期 " 商業模式背后的風險暴露無疑，也促使業界對住房租賃市場的這種新經營模式進行反思。

長租公寓為什么會爆倉？

據了解，這種長租公寓的經營模式，是租房中介公司通過抬高租金從房東或業主處租來托管房屋，其租約一般是 3-5 年的長期租約，適當的裝修之后再向外出租。一般以季度或半年向業主支付租金。為解決一些租客 " 押一付三 " 傳統模式的壓力，向租客提供 " 押一付一 "、或 " 押二付一 " 服務。在這一過程中，租賃中介公司引入了第三方信貸機構，由信貸機構向租賃中介公司墊付全部房租；租戶向公司支付押金，同時在約定租期內，每月向信貸機構還款；其間產生的利息或服務費由租賃中介公司向信貸機構支付。也就是說，這些租賃中介公司與租客簽訂的可能是一份貸款合同，即公司利用租客的信用，與銀行、網貸平臺貸款 ( 或稱租金貸 ) 簽約，把一年的租金一次性預付給長租公寓公司，租客則按月向銀行或網貸平臺還款。

以鼎家網絡公司的長租公寓為例，租客們通過銀行卡綁定貸款 APP，貸款平臺一次性把租金付給了鼎家，然后租客再每月交給貸款 APP 相應的房租金額。很多租客就是在不知情的情況下，以房租 " 押一付一 " 的方式，使用了網絡貸款。因此，鼎家破產，租客不僅拿不到先行支付的按金，還依然要每月按時向貸款 APP 還錢，而業主也未收到鼎家公司應給的之后的房租。

然而，這種模式卻受到一些投資公司的青睞。其原因一是投資公司認為這種新型的住房租賃經營模式贏利前景好，二是認為其融資杠桿率高，三是融資獲得性高。所以，從去年開始，大量的外部資金開始進入這個市場。今年的 1 月 16 日，中國長租公寓領跑者自如就完成了 40 億元人民幣的 A 輪融資，估值約 200 億元人民幣。國內排名 Top100 的房地產開發商中，已有超過 30 家涉足長租公寓領域。蜂鳥屋統計數據顯示，截至 5 月 31 日，分散式品牌公寓 TOP10 總融資金融約為 75.792 億元；而集中式品牌公寓 TOP10 融資總額約為 71.15 億元。

由于有大量的外部資金涌入，進入之后又能夠高杠桿地獲得信貸資金，這也就掀起了國內不少城市的住房長租公寓公司不計成本 " 搶房 " 潮。因為能壟斷房源的公司，想要抬高租房價格自然是易如反掌。然而二房東模式的長租公寓公司由于沒有資產抵押，融資成本居高不下，經營得好，這些公司可獲得豐厚的利潤，否則，高融資就成壓了垮公司的最后一根稻草。早在今年 3 月，在上海擁有 4000 間長租公寓的運營商愛寓就因資金鏈斷裂，身陷租客投訴、房東起訴糾紛。據報道，愛寓目前存在的負債在 1.3 億元到 1.4 億元人民幣，其中欠租客押金 1000 多萬元。

規范長租公寓應注意哪些問題？

第一，應加強長租公寓運作模式的監管。由于缺乏政府的金融監管嚴，部分長租公寓從業者就以此規避融資監管進行套利，就如早期的 P2P 一樣。在這種情況下，租房市場不僅會讓不同目的的資金流入，使市場魚龍混雜，也會給市場聚積巨大的金融風險。比如，長租公寓企業既可用租客信貸資金進行相關業務的快速擴張，也可讓這些資金挪為他用。如果這些企業擴張過度卻經營不善，隨時都可能爆發資金鏈斷裂的風險，從而引發金融市場危機。

二是 " 租金貸 " 模式需警惕。所謂 " 租金貸 " 創新，就如 " 首付貸 " 創新一樣，既有脅迫租客的性質，也是以欺騙的方式讓租客就范，這種產品的利益歸金融機構及長租公寓公司，成本與風險卻完全由租客和業主承擔。這種所謂創新產品制造了嚴重的不公平，侵害租客和業主的利益，對這類的金融產品應堅決取締。

三是要明確房屋租賃市場服務對象。這種長租公寓經營模式基本上是以損害業主、租客單邊風險承擔的模式，一旦爆發危機，最終金融風險將由整個社會來承擔。所以，這種經營模式需要全面整頓，讓中國住房租賃市場真正回歸為中低收入居民服務的軌道上來。 ( 中新經緯 APP )

易憲容

來源：中新經緯