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只有想不到，沒有漲不到!我們就這樣迎來了一個樓王頻頻出現(xiàn)、史上地王最多的年頭。

在今年1-4月全國商品房銷售額比去年同期增長55.9%(注：去年1-5月比前年增長3.1%)，北上廣深四地房屋總價值可買下半個美國、一線城市建成區(qū)各類用地總價值可買下60%的美國(注：海通證券3月份數(shù)字)，北京一地的房地產(chǎn)交易量超過日本，深圳近五年房價漲幅達(dá)到92%、遠(yuǎn)超紐約房價在次貸危機(jī)前五年59%的漲幅……是的，在這樣的背景下，中國房地產(chǎn)仍在演繹超級神話。

用“地王”落實(shí)國企改革?

6月1日，上海寶山顧村地塊招標(biāo)出讓，信達(dá)地產(chǎn)以58.05億、溢價超過303%拿下。信達(dá)是財政部旗下的央企，信達(dá)地產(chǎn)自去年7月起狂掃招拍掛市場，拿下10塊土地，7塊都是地王。

6月2日，深圳龍華新區(qū)民治街道A816-0060住宅地塊公開招標(biāo)出讓，該地塊占地35673.14平方米，容積率4.1，兩家央企中國電建地產(chǎn)集團(tuán)、廣州方榮房地產(chǎn)公司(隸屬中化集團(tuán)旗下的金茂控股)以82.9億元中標(biāo)，計(jì)算容積率的樓面價達(dá)到56780元/平方米，按照可售面積算的樓面價則達(dá)到60300元/平方米。據(jù)測算，這個離深圳市中心12公里的項(xiàng)目，靜態(tài)保本價為86118元/平方米。

不是說“樹不能長到天上去”嗎?那就先漲到你反正也夠不著的地方。

按照中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，今年前5個月全國土地市場上有105宗超過15億元的高價地塊，52宗被國企獲得;其中價格最高的50宗土地，27宗被國企獲得。

有人回憶起2009年信貸閘門放開后，各大銀行搶著向央企、國企、大房企授信，造出一批地王的場景。2010年，國資委曾要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，6年后，不僅21家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企吹響了“集結(jié)號”，一些被要求清退的央企也卷土重來。面粉比面包貴的局面重現(xiàn)，上一輪地王紛紛解套。

難道，這就是房地產(chǎn)國企為了貫徹落實(shí)去年9月印發(fā)的《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》，率先發(fā)起沖擊，讓市場成為決定性力量?難道，他們就這么相信未來幾年房價還能翻倍，否則以這樣的樓面價根本無法賺錢?房地產(chǎn)背后是金融，主要是銀行的資金支持，難道，銀行評估下來還是覺得，和實(shí)體經(jīng)濟(jì)相比，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險最小?

我聽到多家銀行高管說，去年爆發(fā)的是中小企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量下滑，今年開始波及到大企業(yè)。他們也搞不清楚，為什么微觀企業(yè)日子都很難，宏觀數(shù)據(jù)卻還可以?為什么實(shí)體經(jīng)濟(jì)越下坡，房價越往上?這能持久嗎?

關(guān)于地王成因的猜測

一些有理性的開發(fā)商驚呼：沒有任何邏輯，只能說他們實(shí)在太有錢，拿錢太容易了。

當(dāng)人們無法用常識解釋時，就會用歷史對比，猜測，甚至是陰謀論。

一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家對我說：“你不是愛看《大衰退》嗎?里面有數(shù)字，日本在1955到1970年的經(jīng)濟(jì)高成長期間，實(shí)質(zhì)GDP年均增長9.8%，名義GDP年均增長15.6%，而房地產(chǎn)上漲速度為21.4%，中國經(jīng)濟(jì)增速下行，但放在全球還是高增長，所以房價還能沖一沖。”

一位房地產(chǎn)研究人員對我說：“一線城市作為服務(wù)業(yè)的中心和人口凈流入?yún)^(qū)域，其房地產(chǎn)價格和本地居民收入無關(guān)，和整個區(qū)域的財富總量有關(guān)，就像紐約和硅谷一樣。何況中國居民按揭貸款余額占住房總市值的比重只有10%，美國是40%，說明居民部門還有加杠桿的能力。”

一家民企房地產(chǎn)老板對我說：“按我的測算，房價不管漲到哪里，價格里差不多70%的‘價值’都回流到政府口袋里了，他們內(nèi)心里當(dāng)然希望漲，拉高地價。土地出讓金是大頭，土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、綜合驗(yàn)收、銷售許可，每個環(huán)節(jié)前都有費(fèi)，施工單位也要交稅，銀行也有利息收入。都說開發(fā)商賺錢，其實(shí)我們是政府賺錢的載體。”

有的自媒體甚至猜測，地王和政府間有隱性協(xié)議，有各種出讓金返還，實(shí)際沒有那么貴，是聯(lián)手把整個房地產(chǎn)價格做上去。房地產(chǎn)價格上去了，作為銀行抵押品的資產(chǎn)價值就做實(shí)了。資產(chǎn)價值做實(shí)了，就可以多放貸款。如果不這樣做，而是打壓房地產(chǎn)，那全世界找不到一個例子，房地產(chǎn)垮臺經(jīng)濟(jì)卻可以軟著陸。

按照以上這些觀點(diǎn)，中國正在從常規(guī)增長進(jìn)入資產(chǎn)依賴型增長，甚至泡沫驅(qū)動型增長。

資產(chǎn)價格與幣值穩(wěn)定

關(guān)于房地產(chǎn)暴漲，我在前不久已經(jīng)寫過《房價漲得再高，人民也不會給你發(fā)獎的 》和《用怎樣的社會主義約束資本狂潮中的房價》兩篇長文，表達(dá)了自己的看法。既然我們沒有像德國那樣，讓房地產(chǎn)走上一條公共福利型道路，而走上了經(jīng)濟(jì)支柱型和投資拉動型道路，在獲得“一業(yè)帶百業(yè)”繁榮效應(yīng)的同時，就必然承受資產(chǎn)泡沫、貧富分化、飲鴆止渴之痛。德國制造和中國房價一樣昂貴，德國房價和中國制造一樣便宜，這就是不同的道路，種瓜得瓜、種豆得豆的結(jié)局。

這里，我有一個新的認(rèn)識，就是中國地價、房價的暴漲，將傷害人民幣幣值的穩(wěn)定性，最終損害整個經(jīng)濟(jì)大局。

舉個例子，上海浦東花木鎮(zhèn)有一家人住在100平方米的住宅里，10年前的價格是140萬元，孩子那年考上美國芝加哥埃文斯頓市的西北大學(xué)，發(fā)現(xiàn)在學(xué)校附近，面積差不多的公寓價格也就20多萬美元。10年過去，花木這套房的價格攀上了600萬，而埃文斯頓那里沒漲多少。花木家庭開始算賬，能不能把這套房賣了，到埃文斯頓跟孩子過，可以買3套，租出去2套，手里還能有180萬人民幣，何樂不為?

當(dāng)然，由于換匯管制等原因，這不會輕易發(fā)生。

但這個例子說明了什么?說明，當(dāng)以人民幣計(jì)價的房地產(chǎn)暴漲時，如果中國的勞動生產(chǎn)率和人均可支配收入沒有相應(yīng)地提高，和資產(chǎn)價格的升幅相匹配，從而讓人們愿意繼續(xù)安居樂業(yè)，那么，人們就會開始琢磨利用資產(chǎn)泡沫，進(jìn)行跨境套利。

最近幾年有很多朋友辦理移民，一位朋友的夫人和女兒移民溫哥華，他還在上海做企業(yè)，他說一旦最后入籍，教育和醫(yī)療都是全免，為什么不買張這樣的船票呢?

誰都知道股票是怎么見頂?shù)模瑥纳贁?shù)人堅(jiān)決拋盤離場，慢慢波及到周圍。中國的金融體系越來越深地被房地產(chǎn)拴住，只要還在漲就繼續(xù)輸血，可要是見頂那一天來臨呢?

中國的外儲已經(jīng)在下降，假如資本項(xiàng)目開放，人人可以換匯，簡單的算術(shù)題，沒多久就頂不住了吧。

以人民幣計(jì)價的資產(chǎn)價格的非理性上漲，最后反而會使得人們拋棄人民幣。那樣的話，還談什么人民幣國際化，談什么和美元一樣成為世界貨幣?

炒股，炒樓，其實(shí)還不是最可怕的，最可怕的是“炒貨幣”，失去對自己貨幣的信心。靠管制雖然有效，但不改變?nèi)说念A(yù)期的話，總是有辦法翻墻的。

熟悉外商直接投資的人都知道，外商在中國很少添置物業(yè)，都是租，因?yàn)殚L期投資的目的是投資中國經(jīng)濟(jì)，投資中國成長，而不是投資中國的資產(chǎn)和貨幣。但是，如果整個經(jīng)濟(jì)都被資產(chǎn)狂潮裹挾，資產(chǎn)波動影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，提前終止應(yīng)有的“成長型繁榮”，那么，這些長期投資也可能轉(zhuǎn)身就走，人民幣資本項(xiàng)下大逆轉(zhuǎn)，人民幣受得了嗎?

不好好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新驅(qū)動，不爭取比美國更快的生產(chǎn)率的提高，陷溺于資產(chǎn)驅(qū)動性增長，可以預(yù)言，不出幾年，人民幣的貿(mào)易吸引力和投資吸引力都會下降，人民幣本身將難以成為世界貨幣。

為什么王健林很高亢

中國首富王健林前不久在《對話》隔空喊話上海迪士尼，說有萬達(dá)在，上海迪士尼20年內(nèi)贏不了利。在2016年集團(tuán)年會上，他說：“全世界除了美國的迪士尼，還沒有其他國家的重大文化產(chǎn)品能向全球出口，而且迪士尼做了半個多世紀(jì)，全部項(xiàng)目加起來沒到兩位數(shù)，萬達(dá)城品牌一定要超越迪士尼，走遍全世界。”

王健林理解的文化產(chǎn)品，大概不包括英國的音樂和音樂劇，加拿大的太陽馬戲，韓流和日本動漫，而都是有形的樂園。我在《致王健林書：萬達(dá)式擴(kuò)張狂飆該歇歇了》一文中評述了萬達(dá)商業(yè)的財報，指出，萬達(dá)商業(yè)當(dāng)期利潤的一半左右來自“投資性房地產(chǎn)公允價值的變動”，通俗些說，就是公司自己開發(fā)和運(yùn)營的那部分持有型商業(yè)物業(yè)的賬面升值。

今天，當(dāng)如此多的地王紛紛出現(xiàn)時，我猜王健林心里應(yīng)該在微笑，水漲船高，公允價值繼續(xù)上升，天上掉下新的利潤餡餅，感謝央企出手啊!萬達(dá)商業(yè)的股東已經(jīng)提出從香港退市，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)A。

王健林的首富之道，在很大程度上是坐地生財?shù)慕Y(jié)果。越是坐地，越是圈地，就越是掙錢。萬達(dá)最大化地占有土地資源，不知道搞了多少地多少項(xiàng)目。怪不得根本就不把迪士尼放在眼里，搞了半個多世紀(jì)還沒搞出十個!真笨!

幾年前，有一家跨國公司中國區(qū)的 CEO 問我：為什么中國國有企業(yè)那么注重資產(chǎn)規(guī)模?他說，世界上最有價值的那些公司，比如Facebook、Google和蘋果，它們有多少有形資產(chǎn)呢?更多的是無形資產(chǎn)，也就是沒有實(shí)物形態(tài)、但是可辨認(rèn)(可認(rèn)列)的非貨幣性資產(chǎn)。比如硅谷企業(yè)的并購，花1000萬美元收購一個公司，辦公設(shè)施等有形資產(chǎn)很少，主要是為了收購人才、專利技術(shù)和用戶份額。

當(dāng)時我回答他：“形成資產(chǎn)的途徑是負(fù)債，國企比較容易獲得貸款支持，錢又便宜，不用白不用，資產(chǎn)擴(kuò)張沒有金融制約。而且規(guī)模越大，影響力越大，升遷的可能性也越大。”

其實(shí)，民企也是非常注重資產(chǎn)規(guī)模，特別是土地儲備的。王健林非常聰明，他看透了中國增長、政府參與、金融抬轎所內(nèi)蘊(yùn)的資產(chǎn)升值機(jī)會。地就是財，地就是金融，地就是政府永遠(yuǎn)喜歡的寶，地就是一切。

我相信上海迪士尼一定成功，但我相信王健林也能贏。表面看是全世界最大的商業(yè)地產(chǎn)商對決全世界最大的IP工廠，其實(shí)是兩個世界的故事，完全不一樣的。

為什么任正非很迷茫

地王很瘋狂，王健林很高亢，任正非很迷茫。

在任正非看來，未來二、三十年將是智能社會，如果資本大規(guī)模雇傭“智能機(jī)器人”，西方制造業(yè)有可能重回低成本，產(chǎn)業(yè)將轉(zhuǎn)移回西方，中國將空心化。

為什么中國不能靜下心，堅(jiān)持戰(zhàn)略耐性，用創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展呢?今年2月在巴塞羅那移動通信大展和任正非座談時，他說一個很重要的原因是泡沫化。他說很不理解去年的股票瘋漲，“山還是那座山，梁還是那道梁，爹還是那個爹，娘還是那個娘，爹娘都沒有變化，你就是那么個股票，怎么突然成了‘富二代’了呢?”

在接受新華社采訪時，任正非說，中國經(jīng)濟(jì)沒有想象中那么大的問題，主要是不要把自己泡沫化了。四個現(xiàn)代化最重要是工業(yè)現(xiàn)代化。深圳房地產(chǎn)太多了，沒有大塊工業(yè)用地了。土地越來越少，越來越貴，既然要發(fā)展大工業(yè)，人要有住房，要有生活設(shè)施。太貴了，企業(yè)就承載不起，工業(yè)就發(fā)展不起來。

任正非是有感而發(fā)。在華為總部所在地深圳龍崗，今年前兩個月房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的74%，而制造業(yè)投資則大幅萎縮，同比下降60.4%，占固定資產(chǎn)投資之比僅為5%。

龍崗區(qū)的分析報告說，雖然給政府增加了一定的財政收入，但制造業(yè)不振將對未來經(jīng)濟(jì)增長造成沉重打擊。房價上漲抬高了租金，會排擠一部分有用之才;一部分企業(yè)主將資金投入到房地產(chǎn)，將使工業(yè)經(jīng)濟(jì)受到打擊;部分購房者是借助中介公司、眾籌、P2P、首付貸等杠桿來籌集首付完成購房的，一旦房價出現(xiàn)了下行，這類投資者更易棄房斷供，加大銀行按揭貸款風(fēng)險。

如果說華為都已感受到資產(chǎn)價格上漲對公司的沖擊，估計(jì)在一線城市，沒有多少公司不被壓力困擾。與此同時，在對中國未來最重要的科技創(chuàng)新方面，中國公司做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。國家知識產(chǎn)權(quán)局受理的發(fā)明專利申請已經(jīng)連續(xù)5年位居世界首位，但中國企業(yè)的三方專利數(shù)量并不多(注：指在美國、歐盟和日本同時尋求專利保護(hù)，國際一般認(rèn)可這種三方專利發(fā)明有較高價值)。按照OECD統(tǒng)計(jì)，中國的三方專利數(shù)量僅占全球的3.3%，日本、美國是我們的8倍多，德國是我們的3倍多，韓國也是我們的1.7倍。也就是說，中國在研發(fā)上的總投入已經(jīng)不少，但真正的創(chuàng)新成果還不多。

華為是中國在發(fā)明專利上最突出的公司。為什么民企華為的表現(xiàn)遠(yuǎn)超央企?有朋友說：“任正非一直在領(lǐng)導(dǎo)崗位上，哪像國企、國有科研機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)人經(jīng)常換?任正非就一個目的，就是做好企業(yè)。體制內(nèi)呢?有的想當(dāng)官，有的怕冒險，有的覺得干多干少沒啥區(qū)別。”

我也曾參觀過很多科技城、產(chǎn)業(yè)園，總覺得像房地產(chǎn)，而金融支持實(shí)體，做著做著，就變成了以價差和套利為驅(qū)動的交易所。上海大飛機(jī)公司的一個朋友告訴我，他們的一個挑戰(zhàn)就是很多來的大學(xué)生、研究生望著房價不斷攀升，心里不安定，和當(dāng)年在偏遠(yuǎn)地區(qū)搞科研很不同。

美國的科技這么強(qiáng)大，卻一直在反思面臨的“慢性危機(jī)”。2006年，布什在《美國競爭力計(jì)劃》發(fā)布時說，美國經(jīng)濟(jì)增長的最重要動力就是美國人民的創(chuàng)造力。通過對科學(xué)技術(shù)的投資，我們使經(jīng)濟(jì)獲得了發(fā)展，“產(chǎn)生于公共部門和私人部門的創(chuàng)新精神為美國帶來了巨大收益——提高了我們的生活水平并改善了幾代美國人的生活”。

布什說，“增加在研發(fā)上的投資，尤其是在物質(zhì)科學(xué)和工程領(lǐng)域的投資將會催生未來十年內(nèi)科學(xué)技術(shù)的眾多發(fā)現(xiàn)，從而確保美國在科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域繼續(xù)領(lǐng)跑世界。”中國的北上深的房價、地價已經(jīng)笑傲紐約了，我們實(shí)際的科學(xué)技術(shù)水平呢?

已經(jīng)走進(jìn)“無人區(qū)”的華為，不僅是要和美國的企業(yè)競爭，更是要和美國科學(xué)技術(shù)的雄厚基礎(chǔ)競爭，任正非的迷茫，很正常，很寶貴。至少在我看來，比王健林的高亢有價值得多。

在這篇文章的最后，我突然意識到，人民幣幣值的根基，人民幣真正的“錨”，其實(shí)是改革開放后發(fā)展起來的中國制造業(yè)的競爭力、無數(shù)創(chuàng)業(yè)者企業(yè)家奮斗不息的生命力，以及不斷改善和加強(qiáng)的基礎(chǔ)設(shè)施能力、政府服務(wù)能力、社會穩(wěn)定能力。人民幣要走出去，本質(zhì)上是這些能力和中國的國家信用、國家軟實(shí)力要走出去，這些能力不提高，走出去也可能又走回來，或者掉進(jìn)去。而中國資產(chǎn)價格的變化，不過是這些能力變化的派生物。超越這些能力的資產(chǎn)價格上漲，虛火，虛胖，總是要終結(jié)的。

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《大學(xué)》里說，物有本末，事有終始;本亂而未治者否矣;其所厚者薄，而其所薄者厚，未之有也。讓我們一起反思什么是本、什么是末，反思我們有沒有本末倒置吧。

作者：秦朔朋友

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