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從國內(nèi)各大房企投資布局來看，目前國內(nèi)投資仍是主力，遲遲不肯放棄海外可能有兩個原因：一是前期已經(jīng)投入了很多錢，覺得經(jīng)驗教訓(xùn)買得夠多了，有信心探索出成功模式。二是當(dāng)下國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫過大，一旦破碎，樓市陷入低迷，海外置業(yè)可以成為他們的“避風(fēng)港”。

近日，深圳88萬6平米的“鴿籠房”讓我國房地產(chǎn)事業(yè)再次擠上輿論熱點(diǎn)，這是在“上海離婚買房”、“各地地王頻現(xiàn)”、“杭州限購搶瘋”之后，又一個足以記入房產(chǎn)歷史的大事件啊!

當(dāng)下，我國樓市兩極分化十分嚴(yán)重，一二線城市需求過旺，三四線城市庫存冗余。不管有房還是沒房的人，心里都很矛盾，一方面抱著“買漲不買跌”的心態(tài)激流勇進(jìn)，另一方面又擔(dān)心這個巨大的泡沫突然破碎，一生的積蓄將付諸流水。

然而消費(fèi)者與開發(fā)商卻一直活在兩個世界，房奴抱著房價哭，房企卻一路高歌，不僅沒有縮減預(yù)算，反而斗志昂揚(yáng)的要進(jìn)軍國際、布局全球，自2010年開始，我國房企出海就走上了快車道，如今六年過去了，縱使困難重重依然越挫越勇。

房企出海因何而熱?

有數(shù)據(jù)顯示，在2010年,房地產(chǎn)行業(yè)對外直接投資凈額只有16.13億美元,大型投資案例僅一宗;但是到了2013年中國房地產(chǎn)投資在海外市場的投資金額就達(dá)到了113億美元;2014年增長46%至165億美元，2015年則超過了250億美元;如今2016年剛剛過半，國內(nèi)主要房企在海外收購物業(yè)已經(jīng)達(dá)到十余起。

房企為什么突然熱了起來呢?司馬遷曾經(jīng)說過“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”，沒錯，出海的核心理由一定是錢的誘惑。當(dāng)然，房企出海能發(fā)展成一個潮流并且愈演愈烈，絕對不僅是“錢”的問題。

相對于國內(nèi)房產(chǎn)，國外房產(chǎn)在政策上優(yōu)勢明顯：首先，多數(shù)國家是沒有限購政策的，離婚買房在國外才是真正駭人聽聞的事。其次，國外房產(chǎn)的很多產(chǎn)權(quán)都是永久的，如澳大利亞、馬來西亞等，不像國內(nèi)商品房只有70年產(chǎn)權(quán)，公寓只有40年產(chǎn)權(quán)。這兩點(diǎn)好處不僅有利于吸引移民，而且對于本地人而言也是極大誘惑。

除了居民住房，我國房企海外布局主要以旅游業(yè)為主，其中最知名的當(dāng)屬碧桂園在馬來西亞投資的森林城市項目，投入金額高達(dá)2500億人民幣。這也可以說是消費(fèi)升級帶來的商機(jī)，因為很多房地產(chǎn)商看中的是消費(fèi)者出境旅游的消費(fèi)潛力。

在政策和市場之外，房企出海的第三個原因是：海外融資成本低。比如，2013年，萬科與美國地產(chǎn)公司鐵獅門共同投資舊金山的一個豪華公寓項目，總投資約為6.2億美元，其中萬科提供1.75億美元，鐵獅門提供7500萬美元，其余部分均通過債務(wù)融資覆蓋。不僅如此，海外發(fā)債的還款期限也比國內(nèi)要長。

當(dāng)然，還有專家表示，房企紛紛出海的主要原因是國內(nèi)投資風(fēng)險太大。對此，很多開發(fā)商不以為然。萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖在紐約舉行的中美金融高層圓桌會議上曾提出：“市場效率更高、資產(chǎn)配置多元化需求、海外華人市場壯大，是促成中國房地產(chǎn)企業(yè)投資海外市場的三個主要理由。”

出海六年，房企們過得好嗎?

投資界記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，在出海過程中，大量的房企選擇與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā),采用“收購+合作”的方式，資金來源要通過當(dāng)?shù)劂y行,存在因為失去項目掌控權(quán)而導(dǎo)致項目失敗的情況。同時很多赴歐美國家投資的房企，因為對當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)不熟悉,發(fā)展情況更加不樂觀。

以萬達(dá)為例, 2014年斥資2.65億歐元在西班牙馬德里收購的“西班牙大廈”，由于與政府和當(dāng)?shù)鼐用駵贤ú粫常找寻l(fā)布公告擬放棄此項目。有業(yè)內(nèi)人士估算，萬達(dá)這兩年在這個項目上的虧損額約2億元人民幣。此外，2013年萬達(dá)以7億英鎊收購的倫敦One Nine Elms酒店項目也被傳或?qū)?ldquo;流產(chǎn)”。

折戟海外的當(dāng)然不是只有萬達(dá)，今年5月綠地在澳洲的首個房產(chǎn)項目也宣告合作破裂，據(jù)悉原因是與當(dāng)?shù)亟ㄖ贪l(fā)生了矛盾。

再往前追溯，2012年中坤集團(tuán)在冰島的項目也擱淺了，當(dāng)時中坤地產(chǎn)董事長黃怒波計劃租賃40年土地在冰島投資旅游地產(chǎn)，卻被對方因懷疑有政治目的而無情拒絕。

2011年中航地產(chǎn)則在斯里蘭卡遭遇了“滑鐵盧”，原因也是與當(dāng)?shù)卣l(fā)生了分歧。斯里蘭卡政府取消科倫坡中航廣場項目原土地出售計劃，將該地塊的土地性質(zhì)由永久產(chǎn)權(quán)變更為99年租賃產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致中航終止對該項目的投資。

六年來，我國房企的遭遇大多類似，失敗案例不勝枚舉，成功模式幾乎沒有。唯一的收獲就是積累了很多經(jīng)驗，以至于沒有因此死心吧!

房企出海熱度不減

盡管頻頻受挫，但從數(shù)據(jù)來看，房企出海依然熱度不減。平安好房海外房產(chǎn)部推廣總監(jiān)王雅荃表示，從項目投資來看，海外投資使用杠桿較多。一般來說,以參股方式投資項目，收益率可以維持在15%左右;如果是直投加杠桿，可以獲得約18%～20%的回報率。而目前國內(nèi)上市房企收益率平均水平在10%左右，加上利潤空間被不斷壓縮，投資收益率低于海外。

從國內(nèi)各大房企投資布局來看，目前國內(nèi)投資仍是主力，遲遲不肯放棄海外可能有兩個原因：一是前期已經(jīng)投入了很多錢，覺得經(jīng)驗教訓(xùn)買得夠多了，有信心探索出成功模式。二是當(dāng)下國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫過大，一旦破碎，樓市陷入低迷，海外置業(yè)可以成為他們的“避風(fēng)港”。

最后，投資界記者還是要提醒一下積極出海的房企們，政策變化快，投資需謹(jǐn)慎。就像國內(nèi)的房產(chǎn)政策會變一樣，國外的政策也不是千年不動。比如韓國就因中國房企開發(fā)商入駐過多，宣布將提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟(jì)州永久居留權(quán)權(quán)利。

所以，就像沒有人知道中國的樓市泡沫何時會破裂一樣，也沒人能預(yù)言國內(nèi)的房企何時能徹底克服出海的各種“水土不服”，一切都是賭局。

【來源:投資界    作者：Alien】