在杭州，投資理財有 P2P 暴雷，連租房子都有長租公寓爆倉。P2P 平臺跑路，投資人維權(quán)無門，現(xiàn)在又有了一批不知不覺拿信用換了貸款的租客，不僅租的房子沒法住，還要給從未聽過的金融公司月月打錢。
中國房地產(chǎn)報曝出，8 月 20 日，杭州長租公寓鼎家宣布破產(chǎn)，波及平臺上 4000 余房東、租客，以及 6 家網(wǎng)貸平臺。長租公寓怎么了？
鼎家爆倉的教訓(xùn)
按道理，長租公寓應(yīng)該是通過低賣高賣轉(zhuǎn)中間的房租差價，但是鼎家卻在中間玩了一把 " 空手套白狼 "。
其大概的流程如下：鼎家先和個人房東簽訂長期租賃合同，把房屋的租賃權(quán)拿到手，然后，中介再和租客簽訂租賃合同，關(guān)鍵一步在于，讓租客和金融公司簽訂貸款合同，把貸款拿到的錢一次性付給中介公司，而租客逐月償還給金融公司。
據(jù)報道，租客們通過一個名為 "51 返唄 "（現(xiàn)更名為 " 愛上街 "）的 APP 一次性把租金付給了鼎家。如今，鼎家破產(chǎn)，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，房東也未收到鼎家公司應(yīng)給的之后租金，一些房東已經(jīng)準備收房趕人。
前我愛我家副總裁胡景暉上周日在個人媒體溝通會說 " 長租公寓爆倉，一定比 P2P 爆雷更厲害 "，沒想到一語成箴。愛上街稱，此次通過愛上街平臺分期的租客共計 243 名。
澎湃特約評論員沈凌舉了個例子：假設(shè)我們的房東每月收租 2000 元，而中介轉(zhuǎn)租的租金是 3000 元。那么實際上通過這個轉(zhuǎn)租的服務(wù)，中介公司產(chǎn)生的增值（也就是可以計入 GDP 的那個部分）是 1000 元。3000 元并不能完全用來作為抵押品，因為其中 2000 元的現(xiàn)金流的權(quán)利是房東的，租來的東西產(chǎn)生的收益也不能作為抵押品。
而鼎家公寓破產(chǎn)牽扯出的關(guān)鍵問題在于，租戶的按月付款是實際上貸款合同，以個人信用獲得了金融公司一年的租金貸款，承擔巨大的風險，這件事情租客是知道還是不知道？如果不知道，那顯然是一場騙局。
8 月 23 日晚間，寓團（上海）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司發(fā)布公告稱，宣布接盤鼎家旗下資產(chǎn)，但不接盤債務(wù)和糾紛。公告中給出兩種解決方案：業(yè)主與寓團公司在原合同上續(xù)簽 2 年，寓團公司將一次性補償 50%-100% 月租金；一次性補償 150%-200% 月租金，并將原合同續(xù)簽 3~5 年。
寓團公司表示，如業(yè)主不愿與公司簽訂新的協(xié)議，可與鼎家方面相關(guān)負責人協(xié)商，或者 " 直接通過司法途徑維護自身權(quán)益 "?？辞闆r，租客要討還租金，只能借助于法律手段了。
上門維權(quán)的租客 圖源鳳凰網(wǎng)財經(jīng)
鼎家提前套利，資金鏈斷裂導(dǎo)致破產(chǎn)，也引發(fā)了對其他長租公寓品牌的質(zhì)疑，長租公寓回報周期長、利潤率低的特點使得其需要大量資金，不少長租公寓都提供小額分期業(yè)務(wù)及使用 ABS 等金融工具融資。
自如、魔方們的 " 金融 " 租房套路
8 月 22 日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委消息稱同市公安局等部門，依托北京 12345 政府服務(wù)熱線，開通打擊 " 黑中介 " 投訴舉報專線。據(jù)悉，舉報專線開通首日就查處了多達 23 家中介。包括北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司，北京萬通置地房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司，北京眾聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司等。
同時指出，住建委已對自如、相寓兩家住房租賃企業(yè)進行現(xiàn)場執(zhí)法，北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司查實涉嫌存在違法違規(guī)問題。下一步各部門將加大懲處力度。
長租公寓玩家可分為集中式和分散式兩種，集中式多由開發(fā)商自持經(jīng)營，分散式則主要是房產(chǎn)中介或公寓運營商租下存量房源，重新包裝二次出租。輿論熱議的自如、蛋殼、相寓以及鼎家，都主要是分散式長租公寓。
背靠鏈家，自如應(yīng)該是長租公寓里不缺資源的那類玩家，但近一年來，自如已經(jīng)發(fā)行了 4 期 ABS，而作為底層資產(chǎn)的，正是租客的分期貸款合同。
自如的支付方式，有月付、季付、年付等方式，從租金的設(shè)計上，季付和年付比月付的價格便宜，如果是押一付一，則每月房租要上漲 5%。顯然自如也是推薦客戶選擇預(yù)付租金，預(yù)付租金現(xiàn)金流可以形成一個浮動的資金池，如果房東租金是月結(jié)，那每月自如都能在手里握一筆資金。
而自如客專項分期這個付款項目，也就是分期貸款，自如管家會大力推薦租客使用這個項目?；⑿?· 高街高參致電詢問了一位自如管家，這位自如管家反饋，如果 " 海燕計劃（面對應(yīng)屆高校畢業(yè)生，0 押金，月付）" 一年期滿，那么押一付一和分期兩者，他更推薦使用自如分期。
押一付一每月房租要上漲 5%，分期則是服務(wù)費打七折，分期手續(xù)費率 6.27%，租房往往是短期決策，如果不注意，租客就會被管家繞進去。此前筆者在入駐自如時，簽約的管家稱最喜歡與 " 海燕計劃 " 的租客簽約，因為如果租客不辦理分期，他們是要扣錢的。
長租都是一年期，除去第一個月，分期會分 11 期，租客按照等額本息每月支付，用 Excel 中的 IRR 公式計算一下，實際利率約為 11.3%。這個利率并不低，已經(jīng)超過了一些現(xiàn)金貸平臺。
分期確實能緩解租客每月的房租壓力，但自如管家想讓租客分期付款，但 " 貸款 " 兩個字卻是絕口不提的。
而獲取分期用戶之后，自如就可以用發(fā)行 ABS 的方式，將租戶租金提前變現(xiàn)。去年 8 月，自如通過私募發(fā)布了自己第一個 ABS 產(chǎn)品—— " 自如 1 號 "。
截圖來自中信證券
據(jù)自如 ABS 材料 , 截至 2017 年 5 月 10 日 , 該專項計劃基礎(chǔ)資產(chǎn)信托計劃項下底層資產(chǎn)自如房租分期小額貸款余額 4.92 億元（信托計劃總規(guī)模 5 億元 , 包含繳納的信托業(yè)保障基金及現(xiàn)金）, 共涉及 23501 筆 , 所有合同期限均為 11 個月 , 加權(quán)平均剩余期限為 9.79 個月 , 平均單筆合同金額為 20956 元。即 ABS 的底層資產(chǎn)是自如 2.3 萬單租房分期租房合同，共計 4.92 億元的小額貸款。
長租公寓運營商通常沒有消費金融牌照和小額貸款牌照，不能直接向個人發(fā)放貸款，在 " 自如 1 號 " 中，自如通過設(shè)立信托，以通道方作為受托人，由受托人發(fā)放信托貸款的方式間接向租客發(fā)放住房分期貸款。
圖片來源：用益信托網(wǎng)
作為房屋資產(chǎn)管理人，自如在開展租賃業(yè)務(wù)時通過與承租方同時簽署《房屋租賃合同》與《貸款合同》將租賃合同債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)樽》糠制谫J款，進而形成以小額貸款為標的資產(chǎn)的底層資產(chǎn)。租客使用自如分期時是簽了兩個合同的，一個是租房合同，一個是分期合同。
由于租客每月都要按時還款，" 自如 1 號 "ABS 的現(xiàn)金流穩(wěn)定，而且貸款額度和底層資產(chǎn)池具有小額分散特點，加上租金對租房的年輕人來說是一種穩(wěn)定持續(xù)的支出，違約率較低，因自如 1 號 " 被認為安全性極高，優(yōu)先級產(chǎn)品評級為 AAA。
此外，自如 1 號的預(yù)期收益率為 5.39%，自如是可能從中賺到息差的。而自如發(fā)行 ABS 融到的錢，在結(jié)算房東之外，可以繼續(xù)囤房源，找租客，積累分期用戶，然后繼續(xù)發(fā)布 ABS。在 " 自如 1 號 " 之后，自如又發(fā)行了三期 " 自如 2 號 "ABS。
與自如類似的還有魔方公寓，二者都是非自持物業(yè)，通過信托受益權(quán)類 ABS 來盤活未來租金收入，不過底層資產(chǎn)略有區(qū)別，自如是租金分期應(yīng)收款，魔方是租賃收益權(quán)。
魔方公寓 ABS 底層資產(chǎn)為魔方中國及其北京、上海、廣州 3 個子公司經(jīng)營的 30 處物業(yè) 4014 間公寓 2016 年 6 月至 2019 年 6 月租金收入，預(yù)期收益率在 5% 左右，但實際上，魔方的融資成本在 8% 左右。
" 金融信貸 " 模式隱憂
潘石屹曾在采訪中表示，" 租房價格再翻番還是虧本的 "。因為如果是從銀行貸款產(chǎn)生的利息，按照銀行基準利率是 4.9%，可能實際得 5%、6%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過 1%，所以這個生意是虧的。
但事實是，除了收取房租差價，長租公寓還有其他盈利渠道。以自如為例，如果有租客分期付款，那就要承擔 11.3% 的利息。自如將此租戶的分期轉(zhuǎn)化為小額貸款，通過 ABS 發(fā)行債券進行融資，利率為 5.39%，二者之間有將近 6% 的利息差，而自如還能拿融到的資金繼續(xù)拓展房源。
與鼎家相比，自如還算不錯了，至少沒有默認貸款，有些平臺甚至只有年付和押一付一兩種付款方式。自如、魔方通過 ABS 融資與鼎家 " 空手套白狼 " 完全不同，但自如和魔方要保證其有持續(xù)的底層資產(chǎn)，因此可能會有搶占房源和提高租金的現(xiàn)象發(fā)生。
祝九勝曾表示，長租公寓在各大城市的滲透率都不足 5%，在沒有一家獨大的情況下，長租公寓玩家都想先快速做大，也造成市場上大品牌競價收房的現(xiàn)象。不管長租公寓的行為有沒有拉高房租，通過金融方式加的杠桿，最終壓力都要壓在租房者的身上。
隨便翻一個比較大的租房中介平臺，一般其大部分收入，都來自北上廣深杭等一線、新一線城市。剛邁入社會的年輕人，不想跟黑中介打交道，也想住得體面些，品牌公寓自然是首選。在北京，工作不到三年的年輕人，幾乎要月收入的一半花在租房上，而選擇月付，就讓分期貸款有了可趁之機。
靠金融手段盈利，顯然不是合理的盈利模式，但如果真如潘石屹所說，租金收益率太低，靠收正常房租沒辦法賺錢，那長租公寓想要保證金融模式走得通，路徑就有兩條，要么房價降，要么房租漲。
" 金融信貸 + 長租公寓 " 模式的魔方、自如等都面臨同樣的問題，一是非自持物業(yè)是否合規(guī)；二是入住率和房租收益能否覆蓋金融信貸的本息，如果不能，那么未來也可能要面臨資金鏈壓力。
來源：虎嗅APP
