萬達航母轉(zhuǎn)向，王健林能否找準未來的航向？自媒體
這一次，亞洲首富王健林下了決心。
農(nóng)歷猴年春節(jié)前兩個禮拜，萬達集團在溫暖的西雙版納舉行了2015年年會。會上，王健林做了一個大膽的決定——2016年，萬達將主動下調(diào)房地產(chǎn)銷售收入640億元，受此影響萬達集團今年的總收入目標也將同比下調(diào)12%。
對于十年來一直保持高增長的萬達來說，這個決定令人震驚。《經(jīng)濟觀察報》隨后撰文稱，這意味著萬達將大幅縮減在房地產(chǎn)銷售方面的投入，而這項改革首當其沖的，就是萬達13萬員工中與此類業(yè)務相關的人員將面臨裁撤。
萬達下調(diào)房地產(chǎn)收入目標，意味著房地產(chǎn)銷售相關人員需要轉(zhuǎn)型，在新的業(yè)務板塊找到崗位。“萬達內(nèi)部有不少高管，有的曾輾轉(zhuǎn)在最多六七個不同業(yè)務集團任職，當然，如果你的思路跟不上董事長，跟不上集團整體步子，那離職也是正常的選擇。”一位萬達集團內(nèi)部人士表示。
在中國經(jīng)濟整體轉(zhuǎn)型，消費升級的大背景下，過去的房地產(chǎn)開發(fā)模式顯然已經(jīng)無法承載萬達的高增長目標。亞洲首富早已清楚意識到，繼續(xù)依靠過去不斷“復制”的模式已經(jīng)難以維系萬達的高增長，他需要為這艘航母十年、二十年之后的路做準備。
“董事長對于萬達轉(zhuǎn)型的思考已經(jīng)有兩三年了，金融、體育、主題樂園等幾個轉(zhuǎn)型的方向、思路，都是他自己研究設計好了，直接告訴下面的人執(zhí)行。他做事的方式一向如此，引而不發(fā)，一旦出擊，就要一擊即中。”上述人士表示。
實際上，這個總資產(chǎn)達6340億元的商業(yè)航母，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向。在王健林對外宣布改革轉(zhuǎn)型的同時，大規(guī)模兵力早已開始沖鋒，2016年將是“先頭部隊”出成績的一年。能否安全掉頭，找準未來的航向，成敗在此一舉。
高增長瓶頸
根據(jù)萬達集團工作報告，2015年總收入2901.6億元，同比增幅達19.1%。集團旗下幾乎所有版塊都超額完成了業(yè)績目標，其中文化、院線、旅業(yè)的同比增幅均在40%以上。而以重資產(chǎn)為主的萬達商業(yè)在過去一年僅完成4.4%的收入同比增長。
這部分恰恰是萬達過去所倚重的，問題顯而易見。萬達商業(yè)旗下來自地產(chǎn)業(yè)務合同收入為1640.8億元，占到集團總收入的一半以上。而其他如租金、酒店等收入雖然增長迅速但金額卻并不突出。
萬達多年來靠著商業(yè)配套住宅和商鋪銷售反哺商業(yè)運營的模式快速做大，將紅旗插變中國。可以說，正是這種模式成就了萬達如今的規(guī)模，但在房地產(chǎn)這個周期性行業(yè)面前，靠一味復制來保持高速增長顯然不可能。
一位萬達的基石投資人早在一年前就曾對界面新聞記者表示，對萬達最大的擔憂就是它的可持續(xù)增長性，“不斷復制，最后難道復制到天上去？”這種觀點代表了一批投資人對萬達的看法。
更為嚴峻的是，過去的模式不僅難以維系高增長，甚至還可能帶來更大的風險。萬達2016年計劃新開55個萬達廣場，這比2015年翻了整整一倍還多，到今年底，全國萬達廣場的數(shù)量將突破180個。
截至目前，我國100萬人口以上的城市為142個。而按照萬達廣場選址的標準：建筑面積不低于8萬平方米，項目輻射人群不少于40萬人。這意味著要想實現(xiàn)目標，萬達需要下沉到更加偏遠的區(qū)域。但當下中國房地產(chǎn)最大的問題，就是二線以下城市的供給過剩，住宅市場短期面臨的去庫存壓力巨大。銷售速度直接決定了資金周轉(zhuǎn)，萬達將很難再復制以往低價拿地、快速開發(fā)周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。
“成于斯者毀于斯”，在樓市白銀時代，房地產(chǎn)已經(jīng)無力擔當萬達這艘航母的增長引擎。王健林給出了兩個藥方——萬達廣場還要建，但我不出錢了，未來房地產(chǎn)收入將持續(xù)縮減至集團總收入的1/3，所謂輕資產(chǎn)；把優(yōu)勢兵力轉(zhuǎn)移到新型服務產(chǎn)業(yè)，包括金融、體育、文化、旅游、院線等等。
輕資產(chǎn)
未來10年打造1000座萬達廣場，不再繼續(xù)拿地開發(fā)，該怎么做？
按照王健林的思路，萬達未來最值錢的應該是品牌。靠品牌輸出和運營服務來支撐收入與規(guī)模擴張是他為萬達商業(yè)指出的道路。
現(xiàn)在看來，萬達為它的輕資產(chǎn)模式設計了兩條路線。其一，是在未來的萬達廣場建設中，所有涉及拿地、開發(fā)等投資將交給外人來做，萬達僅負責品牌輸出，招商、設計以及運營。項目租金七三分成，萬達占三成。2015年，北京、大連等地已陸續(xù)簽約三個采用這種模式的合作項目。
其二，萬達將陸續(xù)把以建好的萬達廣場以成本價賣給投資者。在收回開發(fā)投資之后，繼續(xù)參與運營，租金同樣七三分成。在今年開業(yè)的25個輕資產(chǎn)萬達廣場，有20個已簽署協(xié)議。
這兩種模式實際上原理相通，萬達正想盡一切辦法縮減其在房地產(chǎn)一級市場的投入。而這不僅可以降低成本，還能在維持收入的同時繼續(xù)實現(xiàn)其1000個萬達廣場的計劃，繼續(xù)掌握依附于萬達廣場的商業(yè)資源和客戶資源。
但現(xiàn)實并非如此簡單。按照王健林的2015年工作報告，萬達廣場租賃收入144億元，完成年計劃的101.1%，同比增長30.7%。但萬達廣場一直存在的問題是，其中有將近1/3的面積租給了關聯(lián)企業(yè)。2014年的數(shù)據(jù)顯示，租金收入中，萬達百貨占24.95%、萬達影院占4.14%，最新的數(shù)據(jù)尚未公布。
關聯(lián)交易問題是輕資產(chǎn)時代必須解決的問題。以往，只是萬達自己左手倒右手，但現(xiàn)在引進了外部投資人，關聯(lián)企業(yè)的租金怎么收，投資人對萬達出租、管理的約束力是否足夠？投資人能否從商業(yè)物業(yè)投資中獲取穩(wěn)定的回報，將決定萬達輕資產(chǎn)模式能否擁有持續(xù)的復制能力。
王健林眼下正在力推這個模式，顯得信心十足。“輕資產(chǎn)萬達廣場的租金收益超過兩位數(shù)，投資者表面看只拿到7%左右的回報率，但投資者自己買地投資可能還不如萬達7%的租金回報率高。”
2015年北京、大連等地已陸續(xù)簽約的三個合作項目，將成為輕資產(chǎn)模式的試金石。2016年，這幾個輕資產(chǎn)萬達廣場將陸續(xù)開業(yè)，它們能否在租金收益上達到王健林許諾的目標，在管理上得到投資者的認可，將檢驗這一模式的生命力。
“打敗迪士尼”
在萬達2016年的工作安排中，王健林提到，今年集團的服務業(yè)收入和凈利潤兩項指標占比要超過55%，力爭做到60%。而過去地產(chǎn)開發(fā)為重頭的萬達商業(yè)，將力爭在今年實現(xiàn)50%以上的利潤來自地產(chǎn)之外。除此之外，萬達還要提升在海外的收入，達到集團總收入20%的占比。
如果這些目標最終落實，那么到2016年底，萬達就已不再是一家房地產(chǎn)企業(yè)，而成為一家綜合的國際化企業(yè)。距離王健林設定的“世界一流跨國企業(yè)”目標又進一步。
掉頭轉(zhuǎn)向意味著需要重新爬坡，而在萬達手握的眾多資源之中，文化產(chǎn)業(yè)與金融服務將成為王健林新的王牌。“我們現(xiàn)在聽到董事長提的最多的，就是要‘打敗迪士尼’，幾乎每天都在說這個事，可見他多重視文化這塊。”
“2020年，萬達旅業(yè)旅游到訪人次要達到2億人次，年收入超過1000億元，超越迪士尼成為世界規(guī)模最大的旅游企業(yè)。”2015年7月，王健林第一次提出要“超越”迪士尼。此后，他在各種場合多次提出這個目標。
“董事長的思路是，我要做主題樂園全球第一，現(xiàn)在誰是第一？迪士尼，那好，我的目標就是打敗迪士尼。今年馬上要新開的合肥萬達城和南昌萬達城，將成為萬達今年最重要的事情，到時候可以看看我們怎么打敗迪士尼。”
據(jù)萬達內(nèi)部人士透露，根據(jù)萬達自己評估和測算，在人流量、資本化運作等方面，萬達都有實力跟迪士尼叫板，現(xiàn)在唯一欠缺的就是IP，即主題樂園周邊。迪士尼有米老鼠、唐老鴨、白雪公主等一眾周邊，每年靠授權售賣周邊產(chǎn)品就收益頗豐，但萬達這塊非常欠缺。目前集團正在想辦法攻克主題樂園周邊的問題，包括與影業(yè)、院線的協(xié)作，不排除進行這方面的收購。
萬達文化旅游城，即“萬達城”，是萬達的旅游文化品牌，目前萬達城在全國已有十個項目，其中長白山度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)和西雙版納度假區(qū)正式營業(yè)，其余七個在建。王健林對萬達城有明確的配置要求，包括超大型室內(nèi)游、頂級秀場、酒店群、商業(yè)中心、醫(yī)院等等，目標是成為世界級旅游目的地。
2012年成立的萬達文化集團發(fā)展迅猛，2015年萬達文化收入512.8億元，同比增幅高達45.7%。這個數(shù)字早已超過三年前王健林為其設下的“2016年達到400億收入”的目標。文化集團最新目標是，要在2020年實現(xiàn)15000億元收入，凈利120億元。
除了主題樂園，體育也是王健林為未來步下的重要一子。體育產(chǎn)業(yè)市場巨大，符合消費升級的大趨勢，被眾多企業(yè)和資本看好。據(jù)界面新聞了解，目前世界頂級賽事都被歐洲人牢牢控制，包括足球、網(wǎng)球、賽車等等。中國在這方面起步晚，基礎薄弱，目前萬達體育的主要方向，將圍繞創(chuàng)建自己的頂級賽事為主展開。
今年將在廈門等城市舉辦的萬達“鐵人三項”，就是萬達體育主推的項目，此外，萬達還在摸索其他蘊含中國文化，又符合國際普世價值觀，有廣泛群眾基礎和產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的賽事。
除了以上，金融也是另一子。金融業(yè)務所覆蓋的征信服務、網(wǎng)絡信貸、移動支付及飛凡卡業(yè)務將在今年全面發(fā)力。2016年，萬達各個新業(yè)務板塊將呈“遍地開花”之勢，王健林希望他們形成合力，為萬達航母轉(zhuǎn)向提供新的增長引擎。
“一個世紀來，全球大型房地產(chǎn)企業(yè)沒有一家轉(zhuǎn)型成功。萬達就要改寫世界經(jīng)濟歷史，成為世界首家大型房地產(chǎn)企業(yè)成功轉(zhuǎn)型為服務業(yè)企業(yè)的樣板。”王健林的宏愿能否達成？且看2016年萬達的表現(xiàn)。
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