上市痛苦，貸款艱難，房地產企業融資難靠什么拯救？創投
從去年新政以來，中國房地產企業已經進入了一個全新的房地產時代，房地產價格現在全國處于一個企穩的態勢，“房子是用來住的，不是用來炒的”已經成為了一個全民公認的房地產事實，中國似乎已經進入了一個存量房的時代，全國存量市場已達180萬億元規模。北、上、深2016年二手房銷售額分別是新房銷售額的3.3，1.6和2.3倍。
隨著租售并舉政策的實施，大量的房地產企業，都開始進軍租賃住房市場，房地產市場的洗牌似乎正在上演的過程中，從某種意義上來說，一個對于房地產企業的寒冬已經快要到來了，房地產企業到底能夠通過什么實現自我救贖呢？
一、房地產企業的資金寒冬
最近，關于房地產企業融資的新聞可謂是層出不窮，12月11日晚間，碧桂園發布公告，撤回碧桂園物業A股上市申請。招股書顯示，碧桂園物業與碧桂園地產業務存在多項關聯交易，且實際控制人均為楊惠妍。不過，21世紀經濟報道從接近碧桂園的人士處獲悉，撤回物業上市申請，并非因為關聯交易，而是碧桂園物業所具有的開發商背景使其難以過會。
根據21世紀經濟報道的統計，房地產企業在今年可以說受到了A股市場的嚴格控制，無論是A股IPO新發上市還是再融資出現的問題都非常嚴重，在監管層嚴格管控的情況下，多家房地產企業的IPO或定增都沒有獲得通過。
在A股市場獲取資金如此困難的時候，房地產企業的傳統融資渠道商業銀行又怎么樣了呢？一方面，眾所周知，商業銀行在今年面臨著較為嚴重的資金荒寒冬，今年上半年商業銀行的資金來源就曾經出現了嚴重的資金荒，導致了6月份前后異常高額的資金利率，到了年底商業銀行的情況似乎更加嚴重，存款余額減少了三萬億，給商業銀行帶來了較大的資金難題。
另一方面，今年一季度末，人民銀行首次將商業銀行的表外理財資產增速納入了廣義信貸增速考核的范疇，用來約束商業銀行表外資產的擴張速度，人民銀行對于各家銀行的央行宏觀審慎管理評估體系（MPA）的考核是非常嚴格的，將涉及到銀行的資本和杠桿情況，資產負債情況，流動性，定價行為等等14項指標進行深度考核，從而原先房地產企業常用的通過同業、委外、嵌套等方式對房地產企業的輸血融資造成了巨大沖擊。
可以說從2016年下半年開始，房地產企業的各融資渠道均受到全面限制，如銀行開發貸，公司債，信托，私募等均已收緊，或利率高企。在這種情況下，房地產企業驀然回首，發現自己突然進入了一個房地產的資金嚴重不足的時代，原先依靠杠桿融資實現房地產跨越式大發展的模式，在如今的情況下變得是那么的難以為繼，房地產企業的資金寒冬似乎已經來臨了。
二、房地產企業到底該如何自救？
面對著房地產企業的融資難題，房地產企業到底該如何自救呢？自救的途徑一般情況下是兩種方式：方式一海外融資，最近一段時間，很多房地產企業都選擇海外融資的這一吸納資金的方式，但是隨著美聯儲加息縮表、美國政府減稅等一系列的政策的實施，中國企業海外融資的成本不斷上升，海外融資不再是一個好的選擇，那么方式二就這么被引出來了，這就是資產證券化。
根據中國著名資產證券化專家周以升先生在《CMBS國際經驗和中國實踐》一書中的論述，對于中國房地產企業來說，面對著資產荒的困局，最好的解決方式無疑就是資產證券化了。
2016年國務院辦公廳于發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），明確提出：“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。”2017年7月《證監會、住建部等九部委關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）也再次提出要推進“房地產投資信托基金（REITs）試點”。
9月12日，保利地產設立首單商業物業CMBS，發行規模35.30億元，基礎資產為廣州兩棟商業地產；招商蛇口則將CMBS應用于長租公寓。12月1日，其首單儲架式長租公寓CMBS獲深交所審議通過，發行規模60億元。以CMBS、REITs為代表的資產證券化正在成為房地產企業的重要融資方式：僅以現階段出現一定程度供給過剩的商業地產領域來說，CMBS的資產證券化有著一定的優勢：
一是豐富商業地產融資工具的選擇。與傳統的商業地產抵押貸款相比，傳統商業地產具有抵押率、貸款期限、資金用途、本金攤還、融資人股權結構等等一系列的嚴格控制，從而不能滿足商業地產的經營需求。但是CMBS的融資規模可以高于傳統的抵押貸款，一般可以放貸的比例能夠達到物業估值的60%以上，而資金的使用更為靈活，從而降低了企業的融資難度。
二是房地產企業的融資成本低于銀行信貸。商業銀行在給房地產企業融資的時候，一般使用內部的審批審核方式給房地產企業授信，但是如果房地產企業是采用CMBS發行企業債券的話，通常采用的是簿記建檔的模式進行競價，這種競價方式可以有效降低產品的融資成本，再通過結構化產品和債券分級，將有可能實現經濟學上的差異化定價，從而降低融資成本。
三是更具市場流動性。作為一種資產證券化產品，是可以在交易所掛牌轉讓的，并且相比于單純的債權性產品，資產證券化產品具有更好的市場流動性，投資者也會更加傾向于選擇收益較為穩健，風控較好的資產證券化產品作為其投資標的。
四是不涉及產權的轉移。對于房地產企業來說，最為看重的就是房子本身的保值增值，如果因為融資導致企業產權轉移的話，對于房地產企業來說是得不償失的，所以采用資產證券化產品是不需要進行產權的拆分或者轉移的，所以房地產企業擁有了資產的所有權，這對資產未來保值增值有著較好的收益水平。
所以，面臨著房地產企業的資金寒冬，資產證券化說不定正是一條可行的發展道路。
來源|微信公眾號：江瀚視野觀察
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