余強：信托開展房抵貸須防范兩大風險新金融
房產抵押貸款（快速審批秒下款）（下稱“房抵貸”）是消費貸的一種，是指借款（享低息貸款）人以名下房產（住宅、商業和別墅等）作抵押，向銀行申請一次性或循環使用的消費或經營用途的貸款。
房抵貸在銀行很早就已開展，近幾年才在消費金融公司、網絡小貸、信托和小貸擔保等行業開展。截至目前，銀行的房抵貸業務監管趨嚴、規模收緊，互聯網小貸的房抵貸業務受到限制，小貸、擔保資本金來源有限，導致通過信托的房抵貸業務增多，這對于轉型中的信托公司來說是一個介入消費貸款業務的機會。
信托開展房抵貸如何防范風險
機遇和風險總是相伴而生的，信托公司面對房抵貸業務機會的同時，也要注意防范以下風險。
首先是底層資產的風險。
底層資產中首先是抵押的房產，其風險大致如下：根據“買賣不破租賃”的原則，存在租賃權對抗抵押權的風險；根據《擔保法解釋》規定，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，存在抵押無效的風險；抵押的房產不投保，存在抵押物滅失的風險；根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋，借款人用唯一住房進行抵押，存在難以處置抵押物的風險；評估機構管理不規范，在房產評估價格時存在房產評估價格不公的風險；抵押的房產要產權清晰，無網簽、查封、扣押等法律糾紛等。
底層資產中其次是借款人，其風險大致如下：借款人是自然人，其第一還款來源存在較大的不確定性；借款人具有良好的信用記錄，嚴禁其征信報告中2年內連續逾期超過6次或累計12次；借款人的貸款、信用卡（享低息貸款）當前逾期的不予受理，近兩年非正常結清（保證人代償或以資抵債）的不予受理；不受理個人或經營單位正處于被訴訟或被執行階段的借款人等。
其次是資金用途的風險。
房抵貸業務雖然開展時間較早，但其和現金貸一起隨著新興金融業務的發展而盛行。由于現金貸業務存在不當催收、畸高利率等負面信息，141號文對其進行了限制。考慮到房抵貸具有幫助中小企業融資和支持個人生活消費的合規性的一面，應該不會像現金貸一樣受到很嚴格的監管。
根據監管要求，不得將貸款資金用于房地產開發經營、購房、房地產投資等類投資。為迎合監管形勢和控制資金用途，信托公司開展房抵貸時，需要嚴格審核借款人的信用風險，盡量與有信貸經驗的助貸機構合作，同時，要求借款人提供資金用途的轉賬憑證、銀行流水、發票和購銷合同等原始憑證。
信托房抵貸主要業務模式
信托公司開展房抵貸的主要業務模式，其一是流貸模式。信托公司作為房抵貸業務的資金供給方，可通過信托貸款方式直接向合作對手提供流動資金，由合作對手發放房抵貸。根據141號文的規定，合作對手一般是消費金融公司或網絡小貸等有放貸業務資質的機構。截至2017年底，國內共有約26家消費金融公司和249家網絡小貸，大約有21家消費金融公司都是銀行系的，難以接受較高成本，只有約5家民營的消費金融公司和部分網絡小貸可通過信托公司進行融資。第二種模式是助貸模式。相比流貸模式，信托公司通過助貸模式可開展的房抵貸業務較多，助貸模式一般是指信托公司與助貸機構合作，信托公司提供資金，助貸機構提供借款人，風險與收益雙方協商，助貸模式的房抵貸業務大致可分兩類。
其中，一類是擔保模式。該模式是助貸機構為信托公司推薦借款人，信托公司負責審核、審批推薦的借款人，助貸機構的關聯公司/指定的第三方/合作的擔保公司/房地產公司等為每筆貸款提供擔保。該模式下，要求助貸機構具有房抵貸業務經驗，更要求擔保人具有一定的擔保實力。若借款人本息發生逾期，助貸機構或擔保人不履行差補、受讓或置換逾期貸款的情況下，擔保人需履行擔保代償義務。
另一類是信用保證保險模式。該模式是助貸機構為信托公司推薦借款人，信托公司發放貸款，信托公司或借款人向保險公司為每筆貸款投信用保證保險，若借款人不償還貸款本息，需要保險公司賠付。信用保證保險包括信用保險和保證保險，分別由債權人和債務人投保和繳納保費。
【來源：證券時報 】
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